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觀點時評五方面詳解國傢新型城鎮化規劃
3月16日，國傢新型城鎮化規劃(2014－2020年)公佈，《國傢新型城鎮化規劃》稱，2020年要實現常住人口城鎮化率達到60%左右，戶籍 人口城鎮化率達到45%左右，戶籍人口城鎮化率與常住人口城鎮化率差距縮小2個百分點左右，努力實現1億左右農業轉移人口和其他常住人口在城鎮落戶。
同時，在城鎮化體制機制上不斷完善，戶籍管理、土地管理、社會保障、財稅金融、行政管理、生態環境等制度改革取得重大進展，阻礙城鎮化健康發展的體制機制障礙基本消除。
國傢新型城鎮化規劃(2014－2020年)也提出，在城鎮化格局方便要更加優化，在規劃期限內"兩橫三縱"為主體的城鎮化戰略格局基本形成， 城市群集聚經濟、人口能力明顯增強，東部地區城市群一體化水平和國際競爭力明顯提高，中西部地區城市群成為推動區域協調發展的新的重要增長極。城市規模結 構更加完善，中心城市輻射帶動作用更加突出，中小城市數量增加，小城鎮服務功能增強。
那麼，國傢新型城鎮化規劃(2014－2020年)的公佈對於房地產市場來講有哪些影響？新型城鎮化的發展對於房企來講有哪些市信貸房貸是什麼意思場機會？筆者就國傢新型城鎮化規劃(2014－2020年)公佈內容逐一進行解讀，共同探討城鎮化背後的房地產市場機會。
觀點一：2014－2020年：房地產市場仍然為黃金發展期
盡管城鎮化不是房地產化，但是不可否認，房地產在城鎮化過程中仍然會起到拉動內需的作用，尤其是在當前"兩會"剛剛結束宏觀經濟"觸底"階段， 國傢新型城鎮化規劃(2014－2020年)的公佈，從短期內來看，意味著房地產市場投資拉動宏觀經濟穩中有升的角色還要繼續扮演，這將帶動2014年市 場成交量從當下開始持續好轉與價格的持續回升。
筆者認為，國傢新型城鎮化規劃(2014－2020年)發佈之後，2014-2015年各個城市地方版的發展規劃會逐步密集出臺，這些城市級別 的發展規劃出臺對於單個城市的房地產市場影響是較為明顯的，從短期內來看，會影響一個城市熱點區域內市場需求的集中爆發，扭轉年初整個市場基本面欠佳的市 場狀況，刺激市場在第二季度迅速復蘇並好轉，最終形成量價齊升的局面。
從對於房企佈局影響面來看，國傢新型城鎮化規劃(2014－2020年)更多的是影響品牌開發企業的佈局戰略，品牌開發企業更多的會將自己的佈 局戰略集中在城市群城市圈的核心城市或區域，聚焦一二線城市仍然是大多數品牌開發商的不變的選擇。但是，在城市群城市圈大規劃背景下，產業轉移及同城化效 應也將帶動一部分開發企業到中心城市周邊的城市進行佈局投資。
因此，從中長期來看，在2020年之前，在新型城鎮化因素及城鎮化體制機制不斷完善驅動下，房地產市場基本面總體仍然是趨於健康，房地產市場在2014－2020年仍然會形成黃金發展期。
此外，國傢新型城鎮化規劃(2014－2020年)再次提及堅持使市場在資源配置中起決定性作用，其實簡單來講，城鎮化過程中，在城市圈大規劃 的前提下，產業先行的市場作用仍然是最重要的，而不是完全再靠政府的力量推動城鎮化。同時，對於城鎮化的各種行政化的措施和障礙將逐步消除，比如戶籍制度 改革、房地產市場調控限購手段(首先在房價上漲壓力較小的城市)的推出。
同時，在新型城鎮化逐步推進的階段，還會強調保障房工作，通過"雙軌制"解決城鎮化後顧之憂。同時，城鎮化會推進城市群城市圈發展，這樣的過程 裡面，城市群城市圈的核心城市、中心城市將迎來品牌房企的大力拿地與佈局機會，這些城市的房地產市場因為供求關系相對緊張，在2014年仍將持續火熱。
觀點二：新型城鎮化規劃實施"城市群"戰略是勢在必然
國傢新型城鎮化規劃(2014－2020年)目標提出，到2020年，"兩橫三縱"為主體的城鎮化戰略格局基本形成，城市群集聚經濟、人口能力 明顯增強，東部地區城市群一體化水平和國際競爭力明顯提高，中西部地區城市群成為推動區域協調發展的新的重要增長極。城市規模結構更加完善，中心城市輻射 帶動作用更加突出，中小城市數量增加，小城鎮服務功能增強。
筆者認為，從城市發展的角度來講，國傢新型城鎮化規劃(2014－2020年)之後，建立和完善跨區域城市發展協調機制，實施"城市群"戰略也是勢在必然。
從政府對於"城市群"戰略規劃的角度來說，中央政府在"十五"計劃中正式提出"大中小城市和小城鎮協調發展"，在"十一五"規劃中，中央首次提 出"把城市群作為推進城市化的主體形態"。而在"十二五"規劃中，中央繼續強調"城市群"的概念，提出要"以大城市為依托，以中小城市為重點，逐步形成輻 射作用大的城市群，促進大中小城市和小城鎮協調發展。"
目前，大城市面臨著日益沉重的人口壓力、交通壓力、環境壓力和資源壓力，而小城鎮仍具有巨大的增長潛力。伴隨著新型城鎮化的進程和城鄉統一建設 用地市場的建立，未來可以帶動這些地區的產業和經濟，有助於縮短地區差距，平衡地區間的發展，進一步解決房地產市場日益緊張的供求矛盾。
從城鎮之間關系的角度來說，未來新型城鎮化過程中大、中、小城鎮結構要合理配置，適當增加中等城市的數量、構建城鎮聯系的橋梁，著重提升城鎮質量，增強城鎮功能；控制超、特大城市的數量，增強其區域中心的作用；有重點地發展基礎較好的小城鎮。
新型城鎮體系的規劃，中心城市的作用要突出，職能類型要明確，每個城市的發展都應各具特點，相輔相成，相互之間不能替代。城鎮體系的規劃要著眼於整個城鎮群的協調發展，而不是把群中各個城市的發展道路和產業特征簡單疊加或相互競爭排斥。
因此，國傢新型城鎮化規劃(2014－2020年)出臺的市場背景下，"城市群"、"城市圈"將迎來大發展的機會。並且隨著區域經濟一體化的發展，基礎設施建設日趨完善，同城效應將日益凸顯。
比如，隨著高鐵、高速、地鐵等便捷的高速交通的通車，使得上海至周邊城市如昆山花橋、嘉興、蘇州、南京、紹興等江浙地區的時間上再縮短，泛長三 角1小時經濟圈及泛長三角2小時經濟圈都已基本形成，這為泛長三角區域內購房者到周邊城市工作、生活都提供瞭便捷的基礎交通設施，也為當地房地產市場發展 註入瞭新的活力。
從房地產市場的角度來講，近年來，長三角區域內相鄰城市房價也有愈發接近的趨勢，如上海和杭州、上海嘉定和昆山花橋等。隨著上海自貿區的正式設立，長三角區域更能在享受政策紅利的基礎上，房地產市場產生更大的關聯效應。
從中西部和東北有條件的地區來講，依靠市場力量和國傢規劃引導，以這些地區的中心城市為核心，將逐步發展形成若幹城市群，這些城市群也將成為帶 動中西部和東北地區發展的重要增長極。同樣，隨著區域經濟一體化的發展，基礎設施建設日趨完善，同城效應將日益凸顯，這些區域內的房地產市場將迎來新一輪 的市場發展機會。比如隨著長株潭一體化、成渝一體化、烏昌一體化等，這些區域都將是房企重點佈局的市場區域，導致區域市場持續火熱。
總之，城鎮化會推進城市群城市圈發展，這樣的過程裡面，城市群城市圈的核心城市、中心城市將迎來品牌房企的大力拿地與佈局機會，這些城市的房地產市場因為供求關系相對緊張，在2014年及以後相當長的一段時間內仍將持續火熱。
觀點三：強調"雙軌制"等雙向調控思路，解決城鎮化後顧之憂
2014年"兩會"政府工作報告提出：城鎮化是現代化的必由之路，是破除城鄉二元結構的重要依托。今後一個時期，著重解決好現有"三個1億人" 問題，促進約1億農業轉移人口落戶城鎮，改造約1億人居住的城鎮棚戶區和城中村，引導約1億人在中西部地區就近城鎮化。而這也恰恰是國傢新型城鎮化規劃 (2014－2020年)工作目標之一。
同時，國傢新型城鎮化規劃(2014－2020年)提出及，對城鎮低收入和中等偏下收入住房困難傢庭，實行租售並舉、以租為主，提供保障性安居工程住房，滿足基本住房需求。
對於各城市住房發展規劃，國傢新型城鎮化規劃(2014－2020年)提出，各城市要編制城市住房發展規劃，確定住房建設總量、結構和佈局。確 保住房用地穩定供應，完善住房用地供應機制，保障性住房用地應保盡保，優先安排政策性商品住房用地，合理增加普通商品住房用地，嚴格控制大戶型高檔商品住 房用地。同時，實行差別化的住房稅收、信貸政策，支持合理自住需求，抑制投機投資需求。
總體來講，在新型城鎮化快速推薦的階段，仍然是要做好房地產市場調控和城鎮化過程中的住房保障工作。
從房地產市場調控工作的角度來講，按照國傢新型城鎮化規劃(2014－2020年)及近期官方調控思路的轉變，今後房地產市場調控重點會體現分 類指導與"雙向調控"思路，筆者認為"雙向調控"思路主要有三點：2014年調控政策仍將呈現"差別化"的特征，熱點城市抑制投資投機需求，非熱點城市政 策調控相對會定向寬松；在這個階段，繼續強調保障房工作，強化共有產權房在保障房領域的市場地位，總體上繼續落實保障性住房工作，通過"雙軌制"解決城鎮 化後顧之憂；在長效性調控機制尚未出臺之前，以限購為主的行政化手段與經濟手段、市場手段會並存，但是，經濟手段、市場手段會逐漸突出。
從新型城鎮化的角度來講，現階段仍然堅持調控，堅持做好保障性住房工作，其實是在為積極穩妥推進土地管理制度改革與新型城鎮化做鋪墊。
原因很簡單，新型城鎮化規劃出臺，城鄉二元結構勢必會逐漸破除，在這個過程中，農民轉化為市民勢在必然。但是，農民在城鎮化過程能夠享受現代化的成果還是未知數，賦予農民更多財產權利，推進城鄉要素平等交換和公共資源均衡配置等等在操作環節都還是未知數。
盡管從保障性住房領域來講利好消息頻出，比如，從2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房並軌運行，並軌後的公共租賃住房租金原則上按照適當 低於同地段、同類型住房市場租金水平確定。政府投資建設並運營管理的公共租賃住房，各地可根據保障對象的支付能力實行差別化租金，對符合條件的保障對象采 取租金減免；最近相關部門也提出2014年會探索共有產權房的保障性住房模式；新華網記者調查的16個城市中，北京、上海、深圳、廣州、西安、無錫、大連 7個城市提前超額完成2013年障房建設計劃。但是，這些"數字遊戲"將在農民轉化為市民的新型城鎮化過程中顯得更加力不從心。
筆者認為，住房保障和房地產市場調控工作，是為積極穩妥推進土地管理制度改革與完善城鎮化健康發展體制機制的一方面，從其作用和目的來看，不可 懈怠。具體來講，一方面，要切實落實各地住房保障計劃，不能玩"數字遊戲"，切實可以做到保障低收入群體在積極穩妥推進土地管理制度改革與新型城鎮化過程 中的居住問題(不一定是購買住房的問題)，另外一方面，也要繼續做好房地產市場調控，既要充分發揮房地產在宏觀經濟觸底階段的拉動經濟增長的作用，但是， 也不能因為在此市場背景下商品住宅市場價格過快上漲而導致城鎮化的門檻再度提高。
觀點四：推進農業轉移人口市民化，關鍵是產城融合
眾所周知，推進農業轉移人口市民化，主要任務是解決已經轉移到城鎮就業的農業轉移人口落戶問題，努力提高農民工融入城鎮的素質和能力。而推進農業轉移人口市民化的關鍵是在新青年優惠房貸利率型城鎮化過程中實現產城融合。
筆者認為，要破解城鄉二元結構，就要想方設法推進農業轉移人口市民化，而農業轉移人口市民化，要發展各具特色的城市產業體系，強化城市間專業化 分工協作，增強中小城市產業承接能力，做到產城融合。其次，全面放開建制鎮和小城市落戶限制，有序開放中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴格控 制特大城市人口規模。推進農業轉移人口市民化要堅持自願、分類、有序。
第一、通過產業先行，而不是政府完全主導，要通過產業的力量帶動人口、資源、資金等要素流向中心城鎮區域，最終推動人口流向城鎮，形成產城融合的新城，推動新型城鎮化進程；
具體來說，在新型城鎮化過程中，建立城鄉統一建設用地市場的市場背景下，首先要產業先行，在產業發展基礎上，再逐步推進產業新城，從而使實現城 鎮化。一方面，產業先行導致的產業的聚集必然帶來土地城鎮化，這樣有利於破除城鄉二元化的土地市場，釋放內需巨大潛力，有利於提高勞動生產率。此時，地方 政府自然會拿出更多的地來為城市運行、城市發展、為城市的人口服務。另外一方面，從產業新城發展的角度來講，產業新城的發展過程就是高端要素的集聚過程， 需要投入資金、高端規劃、科學招商，進而實現瞭工業化與城市化的快速推進。產業新城建設的成功要求開發主體的專業化開發能力作為保障，從而實現前瞻性的規 劃、高水平開發、持續性發展。
第二，改革戶籍制度，全面放開建制鎮和小城市落戶限制，有序開放中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴格控制特大城市人口規模，要針對不同級別城市適當放寬落戶限制，使在城鎮化過程中的農民可以獲得市民的資格，最終可以留在城鎮，逐步推進農業轉移人口市民化。
觀點五：新型城鎮化背後的產業地產四大機會
國傢新型城鎮化規劃(2014－2020年)發佈之後，伴隨著我國經濟結構轉型與產業轉型與升級，產業地產在生態園區、智慧城市、旅遊地產等投資方面會迎來新一輪的市場發展機會，從投資結構上與"新型城鎮化"的基調相吻合。具體來講，有以下四方面：
首先，生態工業園區將會面臨比較大的發展機會。
國傢新型城鎮化規劃(2014－2020年)指出，"新型城鎮化"的過程中，要把有序推進農業轉移人口市民化作為重要任務抓實抓好。要把生態文明理念和原則全面融入城鎮化全過程，走集約、智能、綠色、低碳的新型城鎮化道路。
筆者認為，新型城鎮化道路的提出，要走集約、智能、綠色、低碳的新型城鎮化道路。那麼，對於生態工業園來講，在國內在產業轉移過程中，合理規劃 和運作生態工業園，發展循環經濟，可以有效避免污染同步轉移，因此國內生態工業園的需求更為強烈。從這個角度來講，國內生態工業園區也會有比較大的發展機 會。
其次，物聯網等與"智慧城市"相關的產業綜合體項目越來越會受到具有綜合開發能力的產業地產開發商的關註。
當前城市化進程中的諸多問題，如交通擁堵、環境惡化、能源緊張等，給未來的深度城鎮化帶來瞭挑戰。其中，"智慧城市"是在物聯網、雲計算等新一代信息技術支撐下的城市新形態，能夠運用智能化手段統一處理城市問題，最大限度地整合、利用城市信息資源。
因此，新型城鎮化過程中不簡單是房地產市場開發過程。通過物聯網、雲計算等新一代信息技術，打造"智慧城市"的城市新形態，最大限度地整合、利 用城市信息資源，從而實現節能減排"生態文明"，這才是新型城鎮化過程中的正確選擇。這對於具有物聯網等綜合開發能力的產業地產開發商來講，這樣的生態產 業綜合體項目不僅僅是比較好的"拿地模式"，在未來，生態產業園區一旦培育成熟，也將是這個企業新的業績增長點和盈利模式。
第三、物流園區將獲得長足發展空間。
在"新型城鎮化"的過程中，深度城鎮化將使得農村土地更加集中，農資流通渠道的扁平化和下沉勢在必然，土地流轉過程中在農資流通、新城鎮化帶來 的相關市場需求等領域具有良好渠道和優秀品牌的企業有望獲得更好發展，這些企業勢必會關註"新型城鎮化"的過程中農資流通過程中倉儲、物流、運輸等問題， 這樣，在"新型城鎮化"的過程中物流園區將獲得長足發展空間。
第四、旅遊產業及旅遊地產面臨新的發展機會。
在"新型城鎮化"的過程中，伴隨著城鎮化深度加深，將有效刺激和引導農村居民旅遊消費習慣以及消費模式向城鎮居民的過渡和轉型，這對於中國旅遊 業起到自上而下的積極催化效應，旅遊行業將大幅受益，反過來，這將促使具有自然資源、人文資源的城鎮和地區的旅遊地產再度成為市場關註的焦點，伴隨著城鎮 化深度加深，這些旅遊地產也會帶來新的發展機會。
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-03-18/09063995778.shtml
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