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高空置率 低銷售率 滬佘山豪宅區褪色
2013年，上海樓市成交明顯回暖，整體呈現上升的趨勢。但與相對活躍的樓市相比，滬傳統豪宅區佘山板塊卻陷入困境。
根據21世紀不動產統計，截至12月10日，佘山板塊成交別墅23套，同比增加9.5%；但新房均價為4.7萬元/平方米，同比下滑24%。其中，金地天境到目前成交瞭41套，成交均價3.7萬元/平方米，同比下跌11.9%。佘山板塊內至今和去年同期均有成交的別墅項目僅3個。
"佘山缺概念，且配套不成熟。現在最火的概念是自貿試驗區，周邊樓盤受益。最近佘山好幾個項目都在辦活動，加大宣傳力度及提高代理公司傭金，來客量增加瞭，但真正下單的依然很少。"佘山一豪宅的營銷人員告訴中國房地產報記者。
克而瑞上海機構研究總監薛建雄表示，缺乏有台北民間信貸借款效的人口導入，正是造成佘山板塊目前局面的重要原因。未來，在上海城市西進的戰略規劃中，佘山的轉型迫在眉睫。
空置率嚇退購房者
佘山號稱"上海第一豪宅區"，這裡有上海最早的億元別墅上海紫園，有容積率僅0.2，極盡奢華的中凱蔓荼園，房源總價普遍在4000萬元以上。然而上海社會科學院城市與房地產研究室數據顯示，目前佘山區域住宅產品的平均入住率僅為30%。
在建設"佘山國際旅遊度假區"大背景下，眾多別墅、大平層等高端項目落戶佘山，以度假、旅居為主的佘山高端居住區漸成規模。作為高端物業聚集的區域。佘山板塊憑借對上海唯一的山體資源的極度占有，在生態資源方面優勢明顯。
"多數在佘山置業的購房者還是將它當做一個周末度假的第二住所。"上海社會科學院部門經濟研究所城市與房地產研究室副主任顧建發表示。
"目前佘山僅僅具備瞭一些基礎配套，區域內的產品也是圍繞著度假居所這樣的意義來做，而作為第一居所，目前的配套還不夠成熟。"同策咨詢中心研究總監王巍立也表達瞭同樣的觀點。
記者通過調查也發現，由於較高的空置率，迫使很多購房者選擇其他替代產品，使得今年佘山豪宅區域樓市成交慘淡。以2012年一度6折銷售的佘山瓏原項目為例，權威數據顯示，至今佘山瓏原的新房成交均價為2.4萬元/平方苗栗縣信貸最低利率米，較2012年全年的均價下滑18.5%。按項目類型分，今年以來佘山瓏原別墅和公寓產品的成交均價分別為2.9萬元/平方米和2.3萬元/平方米，較去年全年分別下滑13.6%和5.8%。此外，位於佘山中心位置的凱迪赫菲莊園的銷售情況也不盡如人意。
優秀的生態資源無法掩蓋交通和生活氛圍上的不足。"為瞭突出豪宅的純粹性，區域內基本沒有成規模的商業配套。"漢宇地產市場研究部經理付偉認為，這是造成瞭佘山豪宅入住率較低、人氣不足等現象的主要原因。
另外在交通方面，佘山板塊出行主要依靠地鐵9號線和A9高速公路，但這已經無法滿足日常的通行需求。另一方面，在商業配套方面選擇同樣不多，少量項目配套商鋪難以滿足業主長期居住的要求。而對於一個區域人氣至關重要的產業配套，佘山板塊更是捉襟見肘，周邊泗涇區域的產業規模，目前都無法為佘山板塊提供穩定的人口導入。
"現在成交是偶然的，我們雖然今年還沒有成交，但目前沒有降價的打算，因為別墅用地沒有瞭，惜售心理很強。"一位佘山別墅開發商向記者介紹說，月湖山莊前段時間成交過一套單價9萬多元的別墅。佘山天境目前成交價格在3.5萬元/平方米，佘山每個樓盤都很不一樣。眼下市場環境和現狀對購房者的潛在心理影響很大，總價上瞭1000萬元，很難成交。
豪宅進入"小時代"
缺乏基本生活配套與生活氛圍，"孤芳自賞"的佘山豪宅市場，迫切需要轉型，而寄望於城市西進成為佘山最直接的訴求。
"按照上海市委市政府的部署，到2015年，虹橋商務區將基本建成4.7平方公裡的核心區。這對虹橋商務區及周邊地區的經濟直接帶動作用將是相當大的，其品牌的號召力，產業的集聚效應，服務功能都將無法估量，最直接的體現就是萬科、龍湖等以前不做或很少做商業地產的房企也紛紛在大虹橋躍躍欲試。"上海虹橋商務區管理委員會常務副主任薛全榮表示，佘山板塊 "曲高和寡"的現狀，有望在大虹橋樞紐的助推下得到改善。
隨著大虹橋效應日益強盛，更加重視豪宅本身的居住價值，這是置業者和開發商的共同訴求。在自然資源與城市資源，頂級豪宅與生活氣息之間不斷尋求平衡與融合的佘山豪宅市場，也正在迎來新的變革。
薛建雄分析稱，大虹橋輻射力日漸強盛，地鐵、高架橋讓交通出行更加便利。同時，因為比較低廉的時間和商務成本，長三角的跨國企業會選擇將總部建立在這裡。隨著人口導入成熟，周邊各個區域的商業、生活配套在未來幾年內會得到一個長足的發展。
金地天境項目負責人表示， "曾經的高端居住隻是單純的財富聚焦，而忽略瞭最基本的居住價值。在資源、思想、需求等多方面要素的綜合制約下，推陳出新、改變觀念，讓豪宅居住回歸原本的精神追求，這正是我們項目的初衷。"
實際上，與以往動輒數千平方米的大型豪宅相比，在傳統佘山豪宅區的外圍，更熱衷以 "小"取勝，儼然進入一個 "小時代"。自2012年底，小面積別墅如世茂魔幻納米城、九龍倉蘭宮等，均以低單價、低總價的 "雙低"優勢快速去化。21世紀不動產市場研究部經理黃河滔表示，用公寓的價格能夠買到別墅的產品，這對於具有改善需求的購房者吸引力無疑較大。而在以 "小"取勝的時代，佘山的低總價小型別墅的熱度或將再度提升。
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，從政策來看，雖然高端住宅市場暫時受到抑制，但是相信不久便會放開，少瞭政策上的幹預，大虹橋板塊定會"逆襲"。佘山，環境好、規劃規整，可以說整個板塊的容顏比較嬌麗，但要作為第一居所，還有所欠缺。商業類、醫療、教育等生活配套還不足，未來，隨著大虹橋的發展，相信會使配套越來越完備，向第一居所轉變。
年關將至，談談您對北京房地產調控政策的看法吧~！
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-12-16/11102539706.shtml
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